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LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Objectif

• se constituer un capital et un revenu complémentaire pour sa retraite
• protéger sa famille avec une garantie de capital et une rente indexée.

Principe

Votre épargne va servir à financer un appartement meublé dans une résidence de tourisme d’affaires, de tourisme de loisirs, ou une résidence étudiante qui vous procurera des revenus locatifs assurés contractuellement par un bail commercial. Ceci sans aucun souci de gestion.

L’exploitant, avec qui vous avez signé le bail, vous paie régulièrement votre loyer, que votre appartement soit occupé ou non. C’est également lui qui est généralement chargé des petits travaux d’entretien de la résidence.

Pendant la phase dite d’épargne LMNP, une assurance vous protège vous et votre famille et, en cas d’invalidité ou de décès, vous ou votre famille devenez propriétaire de votre appartement, vous continuez à percevoir vos revenus locatifs et vous n’avez plus rien à verser.

Un statut accessible à tous facilement

• l’investissement locatif LMNP doit porter sur un logement meublé,
• les revenus locatifs doivent être déclarés dans les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux),
• aucune inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).

Avantages Fiscaux

• Récupération immédiate de la TVA (19,6%) sur le prix d’acquisition du bien soit une remise de 16,39% sur le prix TTC.
• Déduction de ses revenus locatifs (BIC) : les intérêts d’emprunt, les charges de propriété et copropriété, les amortissements des meubles (répartis sur 5 à 7 ans), les amortissements des murs (répartis sur 20 à 30 ans).
• Génération de revenus nets d’impôts pendant un certain nombre d’années après remboursement de l’emprunt (variable selon le financement : in fine ou amortissable).

Conditions récupérer la TVA

• le logement doit être situé dans une résidence avec services ou une résidence de tourisme classée.
• L’investisseur passe un bail commercial d’au moins 9 ans avec un exploitant offrant les 4 services para hôteliers : accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison.
• Les loyers perçus en LMNP sont soumis à la TVA (5,5%), la TVA est payée sur les loyers par trimestres civils.
• La procédure permettant de récupérer la TVA sur un investissement en LMNP est déclenchée dès que l’investisseur peut justifier avoir perçu 3 mois de loyers.

Déficits

Les éventuels déficits du LMNP suivent le régime des BIC non professionnels. Ils ne sont pas imputables sur le revenu global mais reportables (au maximum sur 5 ans) sur les revenus de même nature.

Les frais d’acquisition (honoraires, droits d’enregistrements et de timbres, frais de montage, commissions….) suivent le régime comptable des frais d’établissements. Ils peuvent être au choix imputés totalement la première année ou étalés sur une période maximale de 5 ans selon un plan d’amortissement linéaire.

Conclusion

Le statut de loueur meublée non professionnel présente l’avantage de vous constituer, avec une épargne faible, et pendant son activité professionnelle, un patrimoine immobilier et une retraite importante, nette d’impôts et revalorisable pour vos vieux jours.

Investir en LMNP ne nécessite aucun apport personnel et est accessible avec une faible épargne (entre 150 et 300 €) selon votre âge (déterminant dans la durée de votre épargne).

Le LMNP est ainsi particulièrement intéressant pour les jeunes actifs qui, au début de leur vie, paient peu d’impôts et pour lesquels, les investissements de défiscalisation offrent peu d’intérêt. Ils peuvent ainsi emprunter sur une période longue et se constituer un patrimoine immobilier avec une épargne faible. Les revenus générés ne les pénaliseront pas fiscalement lorsqu’ils seront imposés plus lourdement suite à l’évolution de leur salaire.
Le LMNP leur permet d’assurer aussi la protection de leur famille grâce à l’assurance décès ou d’invalidité qu’ils auront souscrite pour couvrir le prêt.